Udlejning af lejlighed: Regler, muligheder og gode råd
Må du udleje din lejlighed?
Det første spørgsmål, du bør stille dig selv, er: Må jeg overhovedet udleje min lejlighed? Svaret afhænger af, hvilken boligform du har.
1. Andelsbolig
I de fleste andelsboligforeninger er det kun tilladt at udleje sin lejlighed i begrænset tid og med tilladelse fra bestyrelsen. Udlejning kræver typisk:
- Skriftlig ansøgning med begrundelse (f.eks. studieophold, udlandsrejse, sygdom).
- Tidsbegrænset udlejning (typisk op til 2 år).
- En skriftlig fremlejekontrakt.
Det er vigtigt at tjekke jeres forenings vedtægter, da reglerne varierer. Mange bestyrelser bruger EindomHub.dk til at dele vedtægter og fremlejeformularer digitalt.
2. Ejerlejlighed
Har du en ejerlejlighed, har du mere frihed til at udleje – men det kan stadig være begrænset af:
- Ejerforeningens vedtægter.
- Eventuelle servitutter eller klausuler.
- Kommunale regler (særligt i København, hvor boligregulering er strammet).
Her skal du især være opmærksom på, om lejligheden må anvendes til korttidsudlejning (fx Airbnb), eller om der er krav om varig beboelse.
3. Lejet lejlighed
Hvis du selv bor til leje, kan du kun fremleje med udlejers samtykke. Der gælder særlige regler efter lejeloven, og du må typisk kun fremleje midlertidigt, f.eks. ved studieophold i udlandet.
Udlejningens varighed og form
Der skelnes mellem tidsbegrænset og varig udlejning:
- Tidsbegrænset udlejning: Typisk midlertidigt, hvor du planlægger at vende tilbage til boligen. Dette er mest almindeligt i andelsforeninger og ved fremleje.
- Varig udlejning: Her flytter du ud og har ikke planer om at vende tilbage. Dette kræver typisk, at du enten ejer boligen selv eller har fået særlig tilladelse fra din forening.
Hvilke regler gælder for lejefastsættelse?
Lejens størrelse afhænger af boligtypen og reguleringsområdet:
I regulerede kommuner (fx København, Aarhus):
- Lejen må ikke overstige det såkaldte lejedes værdi, som fastsættes ud fra lignende boliger i området.
- Du må ikke tage overpris – heller ikke ved møbleret udlejning.
- Huslejenævnet kan gribe ind, hvis lejen vurderes urimelig høj.
I uregulerede kommuner:
- Der er mere fleksibilitet, men det er stadig en god idé at holde sig til markedslejen for at undgå klager og uenigheder.
Husk: Ved fremleje må du som udgangspunkt ikke tjene penge på lejen – du må kun opkræve det, det koster dig at bo der (husleje, fællesudgifter, m.m.).
Hvad skal lejekontrakten indeholde?
Når du udlejer din lejlighed, bør du ALTID lave en skriftlig lejekontrakt. Den mest brugte skabelon i Danmark er formular A9, som er godkendt af Boligministeriet.
En lejekontrakt skal som minimum indeholde:
- Parternes navne og adresser.
- Adressen på lejemålet.
- Lejens størrelse og betalingsterminer.
- Varighed (tidsbegrænset eller ubegrænset).
- Depositum og forudbetalt leje.
- Eventuelle særlige vilkår (fx husdyr, adgang til altan, opbevaring m.m.).
Både lejer og udlejer skal skrive under, og begge parter skal have et eksemplar.
Skal du betale skat af lejeindtægten?
Ja, udlejning er skattepligtigt – men hvor meget du skal betale afhænger af flere faktorer.
Kort fortalt:
- Du skal oplyse lejeindtægten i din selvangivelse.
- Du kan trække visse udgifter fra (fx fællesudgifter, vedligehold, ejendomsskat).
- Der findes forskellige fradragsmetoder – herunder bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag.
Hvis du kun udlejer lejligheden midlertidigt (f.eks. i 1-2 år), og det er din eneste bolig, kan du ofte bruge det såkaldte bundfradrag. Dette er en slags standardfradrag, der varierer afhængig af boligtypen og udlejningsperioden.
For at finde ud af, hvad du skal betale i skat, kan du med fordel bruge en skat boligskat beregner på Skattestyrelsens hjemmeside. Her kan du simulere dine tal og få et hurtigt overblik over dit skattepligtige beløb.
Tips til en god udlejning
- Tjek dine vedtægter først
Særligt i andelsforeninger kan det have konsekvenser at udleje uden tilladelse. - Vælg den rette lejer
Brug tid på at finde en pålidelig lejer. Få gerne en reference eller en samtale, inden kontrakten underskrives. - Lav altid skriftlig kontrakt
Også selv ved kortere fremleje. Det beskytter begge parter. - Gør boligen klar
Fjern private ejendele, gør rent og lav evt. en indflytningsrapport, så der er styr på stand og inventar. - Brug digitale platforme
Hvis du bor i en forening med EindomHub.dk, kan du nemt dele oplysninger med bestyrelsen, uploade kontrakter og holde styr på dokumenter.
Ofte stillede spørgsmål
Må jeg udleje via Airbnb?
Det afhænger af, hvor du bor, og hvad vedtægterne siger. I mange storbykommuner er der begrænsninger på korttidsudlejning.
Må jeg udleje, hvis jeg har realkreditlån?
Ja, men nogle banker kræver, at du informerer dem først – især hvis boligen skal udlejes i længere tid.
Hvad gør jeg, hvis lejeren ikke flytter ud til tiden?
Du skal starte en juridisk proces via fogedretten. Det kan være komplekst, så få professionel hjælp, hvis det sker.