Salg af andelsbolig: Regler, vurdering og processen

Regler, vurdering og processen fra A til Z

At sælge sin andelslejlighed adskiller sig væsentligt fra salg af ejerbolig. Prisen reguleres af foreningens vurderingsprincip, og salget skal ofte godkendes af bestyrelsen. Særligt i lyset af nye ejendomsvurderinger og regler for prisfastsættelse er det vigtigt at kende processen, så du undgår fejl og får mest muligt ud af salget.

Denne artikel gennemgår, hvordan du sælger en andelsbolig, hvilke regler der gælder, og hvordan den offentlige vurdering og valuarvurdering spiller ind.

Hvad er forskellen på andelsbolig og ejerbolig?

En andelsbolig er ikke en ejerlejlighed – du ejer ikke selve lejligheden, men en andel i en forening, der ejer hele ejendommen. Du har brugsret til en bestemt bolig og kan sælge din andel videre – men til en pris, der er reguleret af lovgivning og foreningens vedtægter.

Det er netop her, salgsprocessen adskiller sig væsentligt.

Salg af andelslejlighed – trin for trin

1. Kontakt bestyrelsen
   Inden du går i gang med salget, skal du informere bestyrelsen. I mange foreninger har bestyrelsen forkøbsret eller skal godkende køberen.
2. Få vurderet forbedringer og løsøre
   En vurderingsmand – udpeget af foreningen – opgør værdien af dine forbedringer (f.eks. nyt køkken, bad) og eventuelt inventar, som køber kan overtage.
3. Fastsæt maksimalprisen
   Prisen må ikke overstige den værdi, der fremgår af andelskronen, gange fordelingstallet for boligen. Hertil kan lægges vurderede forbedringer og løsøre. Du må ikke tage overpris – det er ulovligt.
4. Find en køber
   Du kan enten finde en selv eller lade foreningen finde en fra ventelisten. Nogle foreninger har intern venteliste med fortrinsret.
5. Skriv kontrakt og overdragelse
   Når køber er godkendt, laves en overdragelsesaftale. Foreningen står ofte for det praktiske (f.eks. flyttedato og afregning).
6. Afregning og udtræden
   Købesummen afregnes mellem køber og foreningen, som tilbagefører din andelskapital – med fradrag for evt. restancer eller gebyrer.

Salg af andelsbolig: Regler med ejendomsvurdering

Et centralt punkt ved salg af andelsbolig er, hvordan andelsværdien fastsættes. Her spiller ejendomsvurderingen en afgørende rolle. Der findes tre overordnede modeller:

1. Offentlig ejendomsvurdering

Foreningens værdi tager udgangspunkt i den offentlige vurdering fra Vurderingsstyrelsen. Denne metode har tidligere været lav, men de nye vurderinger (2020–2024) kan betyde højere andelsværdier og dermed højere salgspriser.

2. Valuarvurdering

En godkendt valuar vurderer ejendommens markedsværdi. Denne metode giver ofte den højeste andelskrone og dermed mulighed for højere salgspriser – men det kan også påvirke foreningens grundskyld og boligafgift.

3. Anskaffelsespris

Udgangspunkt i den pris, foreningen købte ejendommen for. Sjældent brugt, da den ikke afspejler markedsværdien i dag.

Hvad betyder de nye ejendomsvurderinger?

De nye offentlige ejendomsvurderinger betyder, at mange andelsboligforeninger i 2023–2024 skal vælge, om de vil overgå til at bruge de nye vurderinger som grundlag for andelskronen. Det kan påvirke:

• Maksimalpriser ved salg
• Foreningens grundskyld
• Låneforhold og belåningsgrad

Foreningen skal beslutte dette på generalforsamlingen, og ændringerne skal meldes ud til alle beboere – gerne via digitale platforme som EindomHub.dk, hvor man nemt kan dele dokumenter og vedtægtsændringer.

Må du selv bestemme prisen?

Nej. Ved salg af andelsbolig skal du følge foreningens regler og andelsboligloven. Du må ikke tage overpris – heller ikke for forbedringer, der ikke er vurderet. Overtager køber noget inventar (hvidevarer, skabe m.m.), skal det stå særskilt i aftalen og være rimeligt prissat.

Hvis du tager overpris og bliver meldt, risikerer du:

• Politianmeldelse
• Krav om tilbagebetaling
• Personligt ansvar, også selvom køber var med på det

Hvor lang tid tager det at sælge?

Det varierer. I foreninger med intern venteliste kan det gå hurtigt. Hvis du selv skal finde en køber, afhænger det af markedet. En gennemsnitlig salgsproces tager 4–8 uger fra vurdering til overdragelse.

Skat ved salg af andelslejlighed

Som udgangspunkt er avancen skattefri, hvis boligen har været din helårsbolig. Du skal dog være opmærksom på følgende:

• Har du udlejet boligen, kan der være skat på fortjenesten.
• Du skal kunne dokumentere forbedringer, hvis de er medregnet i prisen.
• Det er altid en god idé at tjekke med SKAT eller din revisor.

Gode råd til et trygt salg

• Sæt dig ind i vedtægterne: Tjek reglerne for vurdering, købergodkendelse og venteliste.
• Sørg for gennemsigtighed: Brug en vurderingsrapport og følg lovgivningen.
• Kommunikér med bestyrelsen: De hjælper typisk med processen.
• Brug digitale løsninger: Med EindomHub.dk kan dokumenter, vurderinger og beskeder deles med ét klik.