Ejendomsvurdering af andelsboliger: Hvad betyder de nye vurderinger for din forening?

Hvad er en ejendomsvurdering?

En ejendomsvurdering er en skønnet værdi af, hvad en ejendom er værd på det åbne marked. Vurderingen foretages af Vurderingsstyrelsen og danner grundlag for skattebetaling – primært grundskyld (og for ejerboliger også ejendomsværdiskat).

For andelsboliger gælder det, at det er hele ejendommen, som foreningen ejer, der vurderes. Det er altså ikke den enkelte bolig, men den samlede ejendom, som får en vurdering.

Hvordan bruges ejendomsvurderingen i andelsboligforeninger?

Der er to overordnede måder, hvorpå ejendomsvurderinger har betydning for en andelsboligforening:

1. Grundlag for andelskronen

Andelskronen – altså den værdi, man kan sælge sin andel for – kan i mange foreninger baseres på den offentlige ejendomsvurdering. Det betyder, at stiger vurderingen, kan andelsværdierne potentielt også stige.

Eksempel:
Hvis ejendommen tidligere var vurderet til 20 mio. kr., men den nye vurdering lyder på 30 mio. kr., og foreningens gæld er uændret, kan det betyde en væsentligt højere maksimalpris for andelene (hvis vedtægterne tillader det).

2. Grundlag for grundskyld

Ejendomsvurderingen bruges også til at beregne grundskylden – en skat, foreningen betaler årligt til kommunen. Grundskyld beregnes ud fra grundværdien, som er en del af den samlede ejendomsvurdering.

En højere vurdering kan derfor betyde en højere årlig grundskyld – og dermed en større udgift for foreningen, som ofte sendes videre til andelshaverne i form af højere boligafgift.

Hvad er offentlig ejendomsvurdering af andelsbolig?

Den offentlige ejendomsvurdering er den værdi, som Vurderingsstyrelsen tilskriver ejendommen. Den foretages normalt hvert andet år og dækker:

• Ejendommens samlede markedsværdi
• Grundværdien (bruges til beregning af grundskyld)
• Bygningsværdien (dog ikke relevant for grundskyld)

For andelsforeninger gælder det, at vurderingen bliver én samlet værdi for hele ejendommen. Denne vurdering kan foreningen bruge som grundlag for fastsættelse af andelskronen – med fradrag for gæld.

Ejendomsvurderinger andelsboliger: Hvad er ændret?

I 2020 blev det nye ejendomsvurderingssystem rullet ud – og de nye vurderinger blev gradvist sendt ud til ejere, herunder andelsboligforeninger, i perioden 2021–2024. De nye vurderinger bygger på en modelbaseret tilgang, hvor faktorer som beliggenhed, grundareal, boligtype og handelspriser i nærområdet spiller ind.

Konsekvenser af de nye vurderinger:

• Mange ejendomme er blevet vurderet markant højere end tidligere.
• Det kan føre til højere grundskyld – især når den nuværende indefrysningsordning udløber.
• Foreninger, der bruger den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode, kan opleve stigende andelsværdier.
• Det giver både muligheder og risici – afhængigt af hvordan foreningen håndterer det.

Skal foreningen bruge offentlig vurdering eller valuarvurdering?

Ifølge andelsboligloven må foreninger værdiansætte ejendommen efter én af tre modeller:

1. Offentlig ejendomsvurdering
   Den mest udbredte metode. Gratis og enkel, men har tidligere givet lavere vurderinger end markedet.
2. Valuarvurdering
   En professionel vurdering af ejendommens markedsværdi foretaget af en valuar. Giver ofte højere værdi, men er forbundet med omkostninger og skal opdateres jævnligt.
3. Anskaffelsespris
   Den pris, foreningen oprindeligt købte ejendommen for. Sjældent brugt, da den ikke afspejler markedspriser i dag.

Valget af vurderingsmetode har stor betydning for andelskronen, og dermed for hvor meget den enkelte andel kan sælges for. Det er generalforsamlingen, der beslutter, hvilken metode foreningen anvender.

Hvad skal bestyrelsen være opmærksom på?

Bestyrelsen har ansvar for at sikre, at andelsværdierne beregnes korrekt og i overensstemmelse med lovgivningen. Når de nye offentlige vurderinger kommer, bør bestyrelsen:

• Gennemgå vurderingen nøje og evt. klage, hvis den virker forkert
• Vurdere, om det giver mening at ændre værdiansættelsesmetode
• Informere andelshaverne om konsekvenserne for boligafgift og andelsværdi
• Være opmærksom på, om stigende vurderinger kan påvirke boligafgiften negativt pga. højere grundskyld

Brug gerne platforme som EindomHub.dk til at dele vurderingsbreve, regneark og bestyrelsens overvejelser med beboerne – så alle er informeret og involveret.

Hvordan kan den enkelte andelshaver følge med?

Som andelshaver er det vigtigt at forstå, hvordan andelens værdi fastsættes. Her er, hvad du kan gøre:

• Tjek, hvilken vurderingsmetode foreningen anvender (fremgår af regnskab og vedtægter)
• Følg med i den offentlige ejendomsvurdering via Skat.dk
• Spørg til bestyrelsens overvejelser ved generalforsamlingen
• Brug digitale platforme som EindomHub til at hente dokumenter og stille spørgsmål

Jo mere du forstår vurderingsgrundlaget, desto bedre rustet er du som ejer og evt. sælger.

Perspektiv

De nye ejendomsvurderinger kan få stor betydning for mange andelsboligforeninger – både positivt og negativt. På den ene side kan højere vurderinger øge andelsværdierne, på den anden side kan det også føre til højere skatter og dermed større månedlige udgifter. For både bestyrelse og beboere handler det om at være informeret, gennemskue konsekvenserne og handle rettidigt.

Har du brug for hjælp til at forstå din ejendomsvurdering eller foreningens vurderingsprincip? Så kan jeg hjælpe med at gennemgå dokumenter, forklare reglerne og vise, hvor du kan finde de relevante oplysninger.