Ejendomskroner og andelskrone – Hvad er forskellen, og hvorfor betyder det noget?
Hvad er ejendomskroner?
Ejendomskroner er et begreb, der bruges til at udtrykke ejendommens samlede værdi i kroner. Det vil sige: hvor meget hele ejendommen i princippet er værd – enten baseret på den offentlige vurdering, en valuarvurdering eller anskaffelsesprisen.
Ejendomskroner danner grundlaget for beregning af andelsværdien. Når man trækker foreningens gæld fra ejendomsværdien og fordeler restværdien på andelshaverne, får man den samlede værdi af andelskapitalen – og heraf udregnes andelskronen.
Ejendomskroner = ejendommens samlede værdi i kr.
Denne værdi kan være:
- Den offentlige ejendomsvurdering
- En valuarvurdering (professionel vurdering)
- Den oprindelige anskaffelsespris (hvis foreningen vælger det)
Hvad er andelskrone?
Andelskronen er et tal, der udtrykker værdien af én krone i andelskapitalen. Den bruges til at beregne, hvad en bolig (andel) må sælges for, baseret på hvor stor en andel af foreningens værdi boligen udgør.
Andelskrone = foreningens samlede andelsværdi / andelskapital
Det er et nøgletal, som ganges med boligens fordelingstal (typisk antal kvadratmeter), for at finde andelsværdien – altså den del af ejendommens værdi, der tilhører én bestemt bolig.
Eksempel:
Hvis andelskronen er 1,40 og boligen har en andelskapital på 200.000 kr., så er andelens værdi:
200.000 × 1,40 = 280.000 kr.
Hvordan hænger ejendomskroner og andelskrone sammen?
De to begreber hænger tæt sammen, men bruges i forskellige sammenhænge:
| Ejendomskroner | Andelskrone |
| Viser, hvad hele ejendommen er værd | Viser, hvad én krone i andelskapital er værd |
| Udtrykker bruttoejendomsværdi | Udtrykker andelens relative værdi |
| Bruges i regnskaber og vurderinger | Bruges ved beregning af andelsværdi og salgspris |
| Opdateres typisk ved ny vurdering | Fastlægges årligt af generalforsamlingen |
Når bestyrelsen og administrator udarbejder regnskabet og fastsætter en ny andelskrone, starter de altid med ejendomsværdien (ejendomskronerne). Herfra trækkes foreningens gæld, og restbeløbet danner grundlaget for beregning af andelskronen.
Hvorfor ændrer andelskronen sig?
Andelskronen kan ændre sig fra år til år, afhængigt af:
- Ejendommens vurdering (offentlig eller valuar)
- Foreningens gæld og afdrag
- Opsparing og vedligeholdelsesniveau
- Vedtagelser på generalforsamlingen
Hvis ejendomsværdien stiger, eller foreningens gæld falder, vil andelskronen som udgangspunkt også stige – og dermed kan andelene sælges til en højere pris.
Hvad betyder det i praksis for beboere?
1. Ved køb og salg af andelsbolig
Andelskronen er afgørende for, hvor meget en bolig må sælges for. Det er lovreguleret, at ingen må sælge over den maksimale andelsværdi.
Ved salg regnes prisen sådan:
Andelsværdi (andelskapital × andelskrone)
- godkendte forbedringer
- løsøre (fx hårde hvidevarer)
= Maksimal salgspris
Ejendomskroner påvirker altså andelskronen – og derfor indirekte salgsprisen.
2. Ved vurdering af foreningens økonomi
En høj ejendomsværdi og lav gæld giver typisk en højere andelskrone. Det kan være positivt, men også betyde højere boligafgift, hvis værdien er opnået via valuarvurdering og høj gæld.
Valg af vurderingsmetode har betydning
Som nævnt findes der tre metoder til at værdiansætte ejendommen – og dermed beregne ejendomskronerne:
1. Offentlig vurdering
Fastlagt af Vurderingsstyrelsen. Bruges af mange foreninger, men kan ligge lavt i forhold til markedsværdi.
2. Valuarvurdering
Professionel vurdering af ejendommens markedsværdi. Bruges især i byområder med stigende ejendomspriser. Giver ofte højere andelskrone, men koster penge og skal fornyes jævnligt.
3. Anskaffelsespris
Foreningen bruger den pris, den oprindeligt betalte for ejendommen. En meget konservativ metode, som giver lav andelskrone og salgspris.
Foreningen vælger én metode og fastlægger den i vedtægterne. Skift af metode kræver vedtægtsændring.
Gode råd til andelshavere og bestyrelser
- Kend jeres andelskrone og hvordan den beregnes – det giver forståelse for andelens værdi.
- Følg med i ejendomskronernes udvikling – især hvis foreningen bruger valuarvurdering.
- Vær opmærksom på regnskaber og gæld – de påvirker andelskronens størrelse.
- Informer beboerne – mange misforstår forskellen mellem vurdering, andelskrone og salgspris.
- Brug digitale platforme som EindomHub.dk – her kan regnskab, vedtægter og vurderinger deles nemt og sikkert.
Indblik
Selvom begreber som ejendomskroner og andelskrone kan virke tekniske, er de helt centrale for økonomien i en andelsboligforening. Ejendomskroner fortæller, hvad hele ejendommen er værd, mens andelskronen fortæller, hvad din andel er værd.
Forståelse for de to tal giver både overblik og tryghed – hvad enten du står over for køb, salg, generalforsamling eller budgetdiskussion.
Vil du gøre det nemt at holde styr på vurderinger, andelskroner og dokumenter i jeres forening? Så kan en digital løsning som EindomHub.dk være en effektiv måde at samle det hele ét sted – til glæde for både bestyrelse og beboere.