Beregning af andelskrone: Sådan fungerer det i praksis
Hvad er andelskrone?
Andelskrone er et tal, som udtrykker værdien af én krone i andelskapital. Det er med andre ord den kurs, som en andel handles til, og som bestemmer den maksimale pris, en andel kan sælges for. Når man ganger andelskronen med fordelingstallet (ofte boligens kvadratmeter) og lægger godkendte forbedringer og løsøre til, får man den højst tilladte salgspris for andelen.
Formel:
Andelsværdi = andelskrone × fordelingstal + forbedringer + løsøre
Andelskronen fastsættes hvert år af andelsboligforeningen på baggrund af regnskabet og ejendommens værdi.
Hvorfor er andelskronen vigtig?
Andelskronen har betydning for:
- Andelens maksimalpris ved salg
- Bankens vurdering ved finansiering og lån
- Køberens forståelse af boligens prisniveau
- Foreningens økonomiske signalværdi – en høj andelskrone kan indikere en sund økonomi
Men andelskronen er ikke kun et udtryk for, hvad man kan få for sin bolig – den afspejler også foreningens værdi, gældsniveau og vurderingsmetode.
Hvordan beregnes andelskronen?
Beregning af andelskrone tager udgangspunkt i foreningens regnskab og ejendommens værdi. Der findes tre metoder til værdiansættelse af ejendommen, som danner fundamentet for beregningen:
1. Offentlig ejendomsvurdering
Den offentlige vurdering af ejendommen fra Vurderingsstyrelsen bruges som grundlag. Det er en simpel og gratis metode, men kan give lav værdi i områder med høj efterspørgsel.
2. Valuarvurdering
En professionel vurderingsmand (valuar) vurderer ejendommens markedsværdi. Denne metode bruges ofte i storbyer og kan give højere andelskrone, men koster penge og skal fornyes jævnligt.
3. Anskaffelsespris
Ejendommens oprindelige købspris anvendes som værdi. Denne metode er ofte forældet og giver lav andelskrone, men kan være fordelagtig i særlige tilfælde.
Når ejendommens værdi er valgt, ser regnestykket typisk sådan ud:
Andelskronens beregning:
(Ejendomsværdi – foreningens gæld) / samlet andelskapital = andelskrone
Eksempel på beregning af andelskrone
Lad os sige, at:
- Ejendommens værdi er 50.000.000 kr.
- Foreningen har gæld for 20.000.000 kr.
- Samlet andelskapital er 5.000.000 kr.
Så vil andelskronen være:
(50.000.000 – 20.000.000) / 5.000.000 = 6,00 kr.
Hvis du har en andel med et fordelingstal på 80 (typisk kvadratmeter), og ingen forbedringer, vil den maksimale pris være:
6,00 × 80 = 480.000 kr.
Hvem fastsætter andelskronen?
Det gør andelsboligforeningens generalforsamling hvert år i forbindelse med godkendelsen af årsregnskabet. Det er typisk bestyrelsen, der sammen med en administrator og revisor foreslår andelskronen på baggrund af foreningens værdi og gæld.
Andelskronen må ikke fastsættes højere, end hvad regnskabet og værdiansættelsen tillader, men foreningen kan vælge at sætte den lavere – f.eks. for at holde priserne på andelene nede af sociale hensyn.
Hvilke faktorer påvirker andelskronens størrelse?
- Vurderingsmetoden
En valuarvurdering giver ofte en højere andelskrone end en offentlig vurdering. - Gældsniveau
Jo lavere gæld, desto højere andelskrone – da andelshaverne ejer en større del af ejendommens værdi. - Vedligeholdelsesstand
Ejendomme i god stand har højere værdi – og dermed højere andelskrone. - Markedssituation
Selv om det ikke påvirker offentlige vurderinger direkte, kan en valuar tage højde for markedspriser i området. - Opsparing i foreningen
En forening med formue og opsparing står stærkere, og det kan afspejle sig i værdien.
Hvad betyder en høj eller lav andelskrone?
| Høj andelskrone | Lav andelskrone |
| Højere maksimalpris ved salg | Lavere indgangspris for købere |
| Kan gøre det sværere for unge at købe ind | Tiltrækker flere købere |
| Banker vurderer andelen som mere værdifuld | Lavere risiko for overpris |
| Kræver oftest sund økonomi i foreningen | Kan skyldes høj gæld eller lav vurdering |
Der findes ikke en “rigtig” andelskrone – det afhænger af foreningens ønsker, strategi og økonomiske situation.
Hvor finder jeg andelskronen?
Andelskronen fremgår typisk af:
- Årsregnskabet
- Seneste generalforsamlingsreferat
- Salgsopstilling ved køb af andel
- Foreningens vedtægter eller hjemmeside
- Platforme som EindomHub.dk, hvor dokumenter deles digitalt
Er du i tvivl, kan du spørge bestyrelsen eller foreningens administrator.
Afsluttende bemærkninger
Andelskrone er et teknisk, men afgørende begreb i enhver andelsboligforening. Den fastsættes én gang om året, men har betydning hver dag – for både andelshaverens friværdi, købers beslutning og foreningens økonomiske profil.
Ved at forstå, hvordan beregning af andelskrone foregår, får du som beboer eller bestyrelsesmedlem et bedre grundlag for at træffe beslutninger og kommunikere klart – både internt i foreningen og over for kommende købere.
Har I brug for et regneark til beregning af andelskrone, eller ønsker du hjælp til at forstå regnskabet bag? Så er du velkommen til at få rådgivning, der sikrer, at jeres forening er trygt og korrekt drevet.