Hvad er andelskrone pr. kvadratmeter – og hvorfor er det vigtigt?

Hvad er andelskrone?

En andelskrone er den værdi, én krone i foreningens indskudskapital (dvs. andelskapital) repræsenterer. Andelskronen bruges som et udgangspunkt for at beregne den maksimale salgspris på en andelsbolig. Når man taler om andelskrone pr. kvadratmeter, kombinerer man denne værdi med boligens størrelse for at skabe en gennemsigtig måde at vurdere prisen på en andel.

Andelsboligens værdi beregnes som:

Andelsværdi = andelskrone × andelens andelskapital

Eller i praksis ved salg:

Salgspris (maks.) = andelskrone × antal m² × fordelingsnøgle

Fordelingsnøglen kan være baseret på boligens kvadratmeter eller en anden metode, som er vedtaget i foreningens vedtægter – fx efter fordelingstal eller boligareal.

Hvorfor bruger man andelskrone pr. kvadratmeter?

At sætte andelskrone pr. kvadratmeter er en måde at skabe ensartethed og retfærdighed i foreningen. Det giver både købere og sælgere et gennemsigtigt billede af, hvordan en andelsboligs værdi fastsættes.

Fordelene ved at bruge andelskrone pr. m²:

• Gennemsigtighed: Beboere og potentielle købere kan lettere forstå prisberegningen.
• Retfærdighed: Ensartet vurdering ud fra boligens størrelse.
• Styring af markedet: Forhindrer spekulation og overpris på andele.
• Sammenlignelighed: Gør det nemmere at sammenligne priser mellem foreninger.

Hvordan beregnes andelskronen?

Andelskronen fastsættes typisk én gang om året i forbindelse med regnskabet. Den afhænger af foreningens samlede formue og det vurderingsprincip, man anvender.

Der er tre metoder til at værdiansætte foreningens ejendom, som danner grundlag for andelskronen:

1. Offentlig vurdering
   Beregningen sker på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen.
2. Valuarvurdering
   En uafhængig valuar vurderer ejendommens markedsværdi. Denne metode bruges ofte i større byer, hvor markedsprisen typisk overstiger den offentlige vurdering.
3. Anskaffelsesprisen
   Her tager man udgangspunkt i den pris, foreningen i sin tid betalte for ejendommen. Denne metode bruges sjældent, da den ikke afspejler den nuværende værdi.

Når ejendommens værdi er fastlagt, trækkes foreningens gæld og andre forpligtelser fra, og resten fordeles på andelene i form af en andelskrone.

Andelskrone = (ejendomsværdi – gæld) / andelskapital

Hvis foreningen eksempelvis har en værdi på 100 mio. kr., en gæld på 40 mio. kr. og en samlet andelskapital på 10 mio. kr., så bliver andelskronen:

(100 mio. – 40 mio.) / 10 mio. = 6 kr.

En bolig på 80 m² vil dermed have en maksimalpris på:

80 m² × andelskrone 6 kr. × fordelingsnøgle = 480 kr. × fordelingsnøgle

Hvis fordelingsnøglen er 1:1 med kvadratmeter, bliver prisen 480.000 kr. (ekskl. evt. forbedringer og løsøre).

Hvad påvirker andelskronen?

Flere faktorer har indflydelse på andelskronen:

• Vurderingsmetoden (valuar, offentlig vurdering, anskaffelse)
• Udvikling i ejendommens værdi
• Gældsniveauet i foreningen (afdrag på lån, nye lån, refinansiering)
• Foreningens opsparing eller vedligeholdelsesplan
• Markedssituationen, især ved valuarvurdering

Hvis ejendomsværdien stiger – eller hvis foreningen afdrager på sin gæld – kan andelskronen stige. Omvendt kan ny gæld eller faldende værdi presse den ned.

Er høj andelskrone altid godt?

Ikke nødvendigvis. En høj andelskrone pr. kvadratmeter betyder, at du kan sælge din andel dyrere – men det kan også få konsekvenser.

Mulige ulemper:

• Højere boligafgift: Hvis stigningen skyldes højere ejendomsvurdering og dermed højere grundskyld.
• Mindre attraktivt for nye købere: En meget høj pris pr. m² kan gøre det svært for unge eller førstegangskøbere at komme ind.
• Øget risiko ved fremtidige fald i ejendomsmarkedet

Derfor bør foreningen afveje ønsket om høj andelsværdi med behovet for økonomisk stabilitet og tilgængelighed.

Hvor finder jeg andelskronen for min forening?

Andelskronen fremgår typisk af:

• Årsregnskabet
• Generalforsamlingsreferater
• Vedtægterne
• Ejendomsmæglersalgsopstillinger ved salg af andele

På digitale platforme som EindomHub.dk kan foreningen gøre det endnu nemmere ved at lægge alle relevante dokumenter op ét sted – så både nuværende og kommende andelshavere har adgang til oplysninger om andelskrone, vurderingsprincip og økonomi.

Eksempel: Beregning af andelsværdi

Lad os tage et konkret eksempel.

Foreningens seneste regnskab viser:

• Vurderet ejendomsværdi: 60.000.000 kr.
• Realkreditgæld: 30.000.000 kr.
• Andelskapital: 5.000.000 kr.

Andelskronen beregnes således:

(60.000.000 – 30.000.000) / 5.000.000 = 6,00 kr.

Hvis din bolig er 85 m², og fordelingsnøglen følger kvadratmeter, bliver maksimalprisen:

85 × 6 = 510.000 kr.

Dertil kan tillægges godkendte forbedringer og løsøre, hvilket typisk fremgår af vedtægterne og godkendes af bestyrelsen.

Afsluttende råd til andelshavere og bestyrelser

• Hold jer opdateret på jeres andelskrone og vurderingsgrundlag – især hvis I benytter valuarvurdering.
• Vær gennemsigtig omkring beregninger og ændringer i andelskrone pr. m² – det styrker fællesskabet.
• Kommunikér åbent via opslagstavle, nyhedsbreve eller digitale beboerportaler som EindomHub.dk.
• Overvej konsekvenserne, hvis I vil hæve andelskronen – både økonomisk og socialt.