Afskrivningskurve i andelsboliger

Hvad er det, og hvorfor er det vigtigt?

Når du sælger eller køber en andelsbolig, er det ikke kun andelskronen og boligens størrelse, der har betydning for prisen. En ofte overset, men vigtig faktor i prisberegningen er afskrivningskurven – den metode, man bruger til at vurdere værdien af forbedringer i boligen over tid.

I denne artikel ser vi nærmere på, hvad en afskrivningskurve i andelsbolig er, hvordan den anvendes, og hvorfor det er vigtigt, at både sælger, køber og bestyrelse kender til den.

Hvad betyder afskrivning i andelsboligsammenhæng?

Når en andelshaver laver forbedringer i sin bolig – fx nyt køkken, badeværelse eller gulve – må disse udgifter som udgangspunkt lægges oveni salgsprisen, fordi de øger værdien af boligen. Men værdien af forbedringerne holder ikke for evigt. Derfor anvender man en afskrivning, som gradvist reducerer forbedringens værdi over tid.

Eksempel: Hvis du installerer et nyt køkken til 100.000 kr., og afskrivningsperioden er 20 år, vil køkkenets værdi ved salg efter 10 år være ca. 50.000 kr.

Hvad er en afskrivningskurve?

En afskrivningskurve er en grafisk eller matematisk model, der viser, hvordan en forbedringsværdi falder år for år. Den bruges til at beregne den restværdi, der må medregnes i salgsprisen på andelen.

Der findes flere typer af afskrivningskurver, men de mest almindelige er:

• Lineær afskrivning: Forbedringen mister samme værdi hvert år.
• Saldometoden: Forbedringen mister mest værdi i starten og mindre over tid.
• Trappemodel: Afskrivningen sker i spring, f.eks. hvert 5. år.

Hvad siger loven?

Ifølge andelsboligloven må en andelshaver medregne værdien af forbedringer i salgsprisen – men kun den del, der endnu ikke er afskrevet. Foreningen har pligt til at fastsætte retningslinjer for afskrivning i sine vedtægter eller i en særskilt vurderingspolitik.

Det er altså ikke noget, den enkelte beboer selv bestemmer. Der skal være ensartede og gennemsigtige regler for, hvordan afskrivningen beregnes, og hvilke afskrivningsperioder der gælder for forskellige typer forbedringer.

Typiske afskrivningsperioder

Forbedringer skal dokumenteres med fakturaer og beskrivelser. Hvis dokumentation mangler, kan bestyrelsen afvise, at forbedringen kan medregnes i salgsprisen.

Hvorfor er afskrivningskurven vigtig for sælger?

Som sælger er det vigtigt at kende afskrivningsreglerne, fordi:

• Du kan planlægge forbedringer mere strategisk – og sikre dig, at de når at “betale sig” inden du sælger.
• Du undgår at blive skuffet, hvis du forventer fuld værdi for et 15 år gammelt køkken.
• Du kan vedlægge korrekt dokumentation til vurderingsrapporten og salgsopstillingen.

Vær opmærksom på, at en forbedring kun har værdi i salgsøjemed, hvis den er vedligeholdt og funktionel – og hvis der kan fremlægges original dokumentation.

Hvorfor er det vigtigt for køber?

Som køber er det rart at vide, hvad man betaler ekstra for – og hvor lang tid værdien holder. Afskrivningskurven:

• Sikrer, at du ikke betaler forældede priser for gamle forbedringer.
• Giver overblik over vedligeholdelsesbehov (fx et køkken, der er 19 år gammelt).
• Skaber gennemsigtighed i prisfastsættelsen.

Hvad gør bestyrelsen?

Bestyrelsen har ansvar for:

• At sikre, at foreningens vedtægter indeholder klare regler om afskrivning.
• At følge op på vurderinger af forbedringer i forbindelse med overdragelser.
• At bruge en ensartet og opdateret afskrivningskurve eller tabel.
• At samarbejde med administrator, vurderingsmand eller byggesagkyndig om korrekt registrering.

I mange foreninger anvendes faste skabeloner eller digitale værktøjer, hvor forbedringer og afskrivning automatisk kan beregnes. Det sparer både tid og reducerer fejl og konflikter.

Eksempel: Beregning med afskrivning

En beboer har i 2014 fået nyt badeværelse til 150.000 kr. I 2024 sælger vedkommende boligen.

Afskrivningstid: 30 år
Tid der er gået: 10 år
Resttid: 20 år
Restværdi = 150.000 × (20/30) = 100.000 kr.

Det betyder, at 100.000 kr. må lægges til salgsprisen som værdi af forbedringen – hvis dokumentationen er i orden, og badeværelset stadig er i god stand.

Hvor finder man afskrivningskurven?

Andelsboligforeningens vedtægter, vurderingspolitik eller salgsguide bør indeholde:

• En afskrivningstabel eller -kurve
• Regler for godkendelse af forbedringer
• Krav til dokumentation
• Maksimalværdi pr. forbedringstype (hvis fastsat)

Mange foreninger deler disse dokumenter via digitale platforme som EindomHub.dk, så beboere og bestyrelse har adgang til ens og opdateret information.

Overblik

Afskrivningskurven er en vigtig del af prisfastsættelsen i en andelsbolig. Den sikrer, at værdien af forbedringer vurderes ens og retfærdigt – og at både sælger og køber får en klar og gennemsigtig beregning af andelens pris.

For bestyrelsen er det afgørende at have styr på regler og procedurer, så konflikter undgås og overdragelser sker korrekt. For beboerne giver det ro og tryghed at vide, at man ikke betaler for meget – eller for lidt – for de forbedringer, der følger med boligen.

Vil du som forening sikre ensartede vurderinger og nem adgang til afskrivningsregler? Så kan platforme som EindomHub.dk gøre det nemt at dele dokumenter, skabeloner og vurderingsskemaer digitalt – til gavn for både beboere og bestyrelse.