Valuarvurdering i andelsboliger: Nye regler, skat og hvad du skal vide i 2023
Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering er en professionel vurdering af en andelsboligforenings ejendom, foretaget af en godkendt valuar. I modsætning til den offentlige ejendomsvurdering fra Vurderingsstyrelsen, tager en valuar højde for aktuelle markedsforhold, ejendommens stand, beliggenhed og lejeindtægter.
Valuarvurderingen bruges især som grundlag for at fastsætte andelsværdien i foreningen. Hvis foreningen vælger at bruge denne vurderingsform, kan det medføre højere maksimalpriser for den enkelte andel – men det kommer med ansvar.
Valuarvurdering i andelsboligforeninger 2023: Status og ændringer
I 2023 er interessen for valuarvurdering i andelsboliger fortsat høj, da mange foreninger ønsker at sikre en mere markedsnær vurdering af deres ejendom. Særligt i storbyerne har det været fordelagtigt at anvende valuarvurdering, fordi de offentlige vurderinger ofte har haltet bagefter det reelle markedsniveau.
Dog har 2023 også budt på opdateringer og skærpelser i praksis. Det betyder, at bestyrelser og andelshavere skal være ekstra opmærksomme på regler og konsekvenser.
Nye regler for valuarvurdering i andelsboligforeninger
Valuarvurdering andelsbolig nye regler trådte i kraft som følge af opdaterede krav fra Andelsboligforeningsloven og skattemyndighederne. De væsentligste ændringer i 2023 er:
1. Gyldighedsperioden er præciseret
Valuarvurderingen skal fortsat opdateres minimum hvert 18. måned, men i praksis anbefales det nu at gøre det oftere, hvis markedet bevæger sig hurtigt.
2. Vurderingsrapporten skal være mere detaljeret
Kravene til dokumentation i selve valuarvurderingen er blevet skærpet. Rapporten skal nu tydeliggøre, hvilke metoder der er brugt (f.eks. DCF – discounted cash flow), og hvilke sammenligningsgrundlag der er lagt til grund.
3. Forholdet til offentlige vurderinger skærpes
Skattestyrelsen kan – i visse tilfælde – lade en meget høj valuarvurdering påvirke ejendomsskatten, hvis den skønnes at være markedsrelevant. Det betyder, at foreningens grundskyld potentielt kan stige.
4. Øget tilsyn og gennemsigtighed
Flere kommuner og långivere kræver i dag, at andelsboligforeninger dokumenterer, hvordan vurderingsgrundlaget er valgt og vedligeholdt. Det handler om gennemsigtighed og ansvarlig økonomi.
Hvad betyder det for jeres forening?
De nye regler betyder, at foreninger, som ønsker at bruge valuarvurdering, skal være mere grundige i valget af vurderingsmand og sikre, at vurderingen opfylder lovens krav. Derudover bør foreningen indtænke de skattemæssige konsekvenser i både budget og kommunikation med andelshaverne.
Hvis vurderingen eksempelvis er meget høj, og det påvirker grundskylden, kan det føre til højere boligafgift – og dermed få betydning for den enkelte beboers økonomi.
Brug af skat og boligskat beregner
Med de mange faktorer, der spiller ind i vurdering og beskatning, kan det være svært at gennemskue, hvad ændringerne betyder i praksis. Derfor kan det være en hjælp at bruge en skat boligskat beregner, som giver et overblik over de potentielle økonomiske konsekvenser.
Flere digitale værktøjer tilbyder muligheden for at:
- Beregne den forventede grundskyld baseret på ny vurdering.
- Se forskellen mellem offentlig vurdering og valuarvurdering.
- Simulere effekten på boligafgift og samlet husleje i foreningen.
- Få overblik over skattemæssige ændringer ved valg af vurderingsmodel.
Det er vigtigt, at bestyrelsen og administratorer bruger disse værktøjer som et beslutningsgrundlag, men altid kombinerer dem med rådgivning fra professionelle, f.eks. revisorer eller foreningsadministratorer.
Fordele og ulemper ved valuarvurdering i 2023
| Fordele | Ulemper |
| Giver ofte højere andelsværdi | Skal opdateres jævnligt – kræver ressourcer |
| Markedsbaseret og mere retvisende end offentlig vurdering | Kan medføre højere ejendomsskat (grundskyld) |
| Fleksibilitet ved låneoptag og økonomisk planlægning | Kræver øget dokumentation og compliance |
| Ofte attraktivt i byområder med høje boligpriser | Ikke egnet til alle foreninger – kan skabe intern uenighed |
Tips til foreninger der overvejer valuarvurdering
- Vælg en erfaren valuar
Det er vigtigt at vælge en valuar, som har erfaring med andelsboligforeninger, og som benytter anerkendte vurderingsprincipper. - Sammenlign modeller
Overvej fordele og ulemper ved både offentlig vurdering og valuarvurdering. For nogle foreninger er den offentlige vurdering fortsat den mest stabile løsning. - Brug beregnere aktivt
En boligskat beregner kan give hurtigt indblik i konsekvenserne af en ny vurdering. Brug dem gerne sammen med regnskabsdata. - Kommunikér tydeligt med beboerne
Ændringer i vurderingsgrundlag bør altid meldes klart ud til andelshaverne – gerne via opslagstavlen, mails eller en digital beboerplatform som EindomHub.dk. - Opdater løbende
Markedet ændrer sig, og lovgivningen følger trop. Sørg for, at jeres vurderingspraksis løbende tilpasses den gældende virkelighed.
Hvordan kan platforme som EindomHub hjælpe?
Ved at samle dokumenter, beskeder, budgetter og evalueringer ét sted, gør en platform som EindomHub.dk det nemt for både bestyrelse og beboere at holde styr på vurderinger og økonomi. Funktionen til dokumentdeling sikrer, at vurderingsrapporter, budgetforslag og beregninger er let tilgængelige for alle andelshavere – og opslagstavlen gør det let at kommunikere, når f.eks. boligafgiften ændrer sig.